【和讯网】轩鸿集团陆晨:地产投资基金与股权模式结合是大势所趋

发布时间:2019-05-13

       发布者:和讯网 

 

        陆晨, CFA, FRM,PRM,纽约大学库朗数学研究所应用数学博士。现任轩鸿集团首席经济学家、首席风控官,拥有超过20年投资和风险管理经验。

 

        黑石,是每一个房地产私募基金管理人心中的圣殿。但不可否认的是,国内房地产投资在市场上留下是的诸如“固定收益”、“债性投资”的形象。中国房地产基金的开端是债权模式,而国际市场占主流的还是股权基金。

 

        房地产私募基金转型内外动力突显

 

        2018年以来,房地产基金行业面临着较大的行业性困扰,来自房地产行业和金融监管两方面的因素,导致了行业整体规模的缩减,甚至在局部还造成了一定的风险暴露。

 

        倒逼是转型的动力。

 

        一方面,国家不断出台的房地产宏观调控政策使得房地产市场流动性风险提升,因为流动性导致变现困难,继而触发信用风险转变为客户信任的丧失。

 

        另一方面,金融监管直指非标融资,地产私募基金通过银行发放委托贷款的传统模式日渐式微。资管新规去杠杆思路没有改变,但有了从“严”到“稳”的形态切换,地产基金从业者的思路确实面临着转变。

 

        从“信贷逻辑”到“股权逻辑”的调整,从偏被动的“财务投资”到“主动管理”的转变,地产私募基金回归资产管理本源,是地产私募基金转型的大势所趋。

 

        股权投资是成熟的投资模式

 

       虽然行业尚在迷茫时期,但是信心比黄金重要,更不要忽视新的机会和低估股权投资模式的价值。股权基金的市场运作其实有一套非常明晰的规则。不管是黑石,还是铁狮门,都是以同股同权的方式来进行投资。这一模式之下,基金管理人回归到资产管理者的本职位置上来,而不是充当债权担保人这一角色。

 

       市场风险加大,基金管理人、机构投资者、个人投资者都希望在寻找到高收益投资项目的情况下,能有人一起分担风险,这就是同股同权。

 

       明显可见的是,同股同权模式下,项目退出可以不受房地产调控政策的影响,并且投资项目的收益将更为良性。

 

       当前中国的房地产市场,一方面是优质的物业和高收益的投资产品并不稀少,另外一方面是并不匹配的社会环境和投资者教育,形成了隐性刚兑的状态。尽管行业目前仍在监管和市场两股力量中来回拉锯,但是在合规与良性发展的前提下,地产私募基金的市场还是需要向着股权基金转变。

 

       从债性投资到股权投资,是房地产私募基金行业发展的大势所趋,更是一个千载难逢的机遇。其中有未知的风险,也有更高的回报,但是可以肯定的是,股权投资对地产私募的投资研判和主动管理能力提出了更高的要求,在投融管退四个环节上精雕细琢,把握新契机,顺势而为。